Kanzlei Feser

Amtsgericht Leverkusen, Urteil vom 30.01.2014 - 21 C 358/13 -

Mit der Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen der Ersteher einer zwangsversteigerten Eigentumswohnung der Mieterin kündigen kann, befasst sich das Amtsgericht Leverkusen (Amtsgericht Leverkusen, Urteil vom 30.01.2014 - 21 C 358/13 -).

21 C 358/13

Verkündet am 30.01.2014

Amtsgericht Leverkusen

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

In dem Rechtsstreit

des Herrn ...,

Klägers,

Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Feser, Dellbrücker Mauspfad 319, 51069 Köln

gegen

Frau ...,

Beklagte,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwältin ... Burscheid,

hat das Amtsgericht Leverkusen

auf die mündliche Verhandlung vom 16.01.2014

durch die Richterin Plieschke

für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr bewohnte Wohnung, Grundbuch von Burscheid Blatt ..., ..., Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Burscheid, lur ..., Flurstück ...., Hof- und Gebäudefläche, ..., 833 qm, Flurstück ..., Hof- und Gebäudefläche, ..., 28qm, Hof- und Gebäudefläche, ..., 5qm, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan Nr.1 gekennzeichneten Räumlichkeiten im Erd- und Obergeschoss – im Erdgeschoss bestehend aus Flur, Schlafzimmer, Bad, Hobbyraum, Heizungs- und Waschraum und im Obergeschoss bestehend aus Flur, Bad, Küche und Wohnbereich – nebst der mit Nr.1 gekennzeichneten Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreit trägt die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Im Verfahren der Zwangsversteigerung des im Antrag näher bezeichneten Wohnungseigentums blieb der Kläger im Versteigerungstermin am 20.09.2012 meistbietend, so dass ihm diese Wohnung zu einem Preis von 120.000 EUR zugeschlagen wurde. Die Beklagte, die die Exfrau des früheren Eigentümers ist, bewohnt die streitgegenständige Wohnung.

Sie hatte mit ihrem Exmann einen Mietvertrag geschlossen. Am Tag des Zuschlags, d.h. am 20.09.2012, erklärte der Kläger der Beklagten die Kündigung zum 30.09.2012. Der Text des Kündigungsschreibens lautete wie folgt:

„Sehr geehrte Frau ..., so tiefst es mir auch leid tut, muss ich fristgerecht zum 30.09.2012 kündigen, da ich mit meiner Familie einziehen möchte.“

Gegen den Zuschlagsbeschluss legte der frühere Eigentümer Beschwerde ein. Mit Beschluss vom 20.01.2012 setzte das Amtsgericht Leverkusen die Vollziehung des Zuschlagsbeschlusses bis zur endgültigen Entscheidung über die Beschwerde aus.

Mit Beschluss vom 20. März 2013 wies das Landgericht Köln die Beschwerde zurück.

Es kam nach Abschluss des Verfahrens zwischen April und Juli 2013 zu weiteren Schriftwechseln zwischen den früheren Bevollmächtigten, in dessen Verlauf die Klägerseite vorsorglich noch mehrere Kündigung gestützt auf § 57a ZVG aussprach.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, die von ihr bewohnte Wohnung, Grundbuch von Burscheid Blatt ..., ..., Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Burscheid, lur ..., Flurstück ...., Hof- und Gebäudefläche, ..., 833 qm, Flurstück ..., Hof- und Gebäudefläche, ..., 28qm, Hof- und Gebäudefläche, ..., 5qm, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan Nr.1 gekennzeichneten Räumlichkeiten im Erd- und Obergeschoss – im Erdgeschoss bestehend aus Flur, Schlafzimmer, Bad, Hobbyraum, Heizungs- und Waschraum und im Obergeschoss bestehend aus Flur, Bad, Küche und Wohnbereich – nebst der mit Nr.1 gekennzeichneten Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Bezüglich des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Das Amtsgericht Leverkusen ist gem. § 23 Nr. 2a GVG sachlich zuständig.

Der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der fraglichen Räumlichkeiten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB.

Mit dem Zuschlag ist gem. § 57a ZVG, § 566 BGB der Kläger in das bis dahin zwischen dem Ex-Ehemann der Beklagten als Voreigentümer und der Beklagten bestehende Mietverhältnis eingetreten.

Dieses Mietverhältnis hat der Kläger mit Erklärung vom 20.09.2012 wirksam gekündigt. Dem Kläger stand das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu. Die Kündigung im Sinne des § 57a ZVG ist auch rechtzeitig erklärt worden, denn sie wurde noch mit dem Tag des Zuschlags ausgesprochen.

Es ist unschädlich, dass in der Kündigung eine zu kurz bemessene Frist genannt wurde, da aus der Kündigung aus der Sicht eines objektiven Empfängers hervorgeht, dass der Kläger auf jeden Fall zum nächst möglichen Termin kündigen wollte. Die zu kurze Kündigungsfrist war nach § 140 BGB in die angemessene Frist umzudeuten.

Zu einer stillschweigenden Verlängerung eines etwaigen Mietverhältnisses ist es entgegen der Beklagten nicht gekommen. Die Voraussetzungen des § 545 BGB liegen nicht vor. Denn der Kläger hat der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen erklärt. Der entgegenstehende Wille i. S. d. § 545 BGB kann grundsätzlich auch im Kündigungsschreiben erklärt werden (OLG Hamburg, NJW 1981, S.2258). Er kommt insbesondere in einem Räumungsverlangen zum Ausdruck (Weidenkaff in Palandt, § 545, Rn. 8; OLG Brandenburg, Az.3 U 55/10).

Der Kläger hat hier zwar nicht expressiv verbis zur Räumung und Herausgabe aufgefordert, allerdings ist dies dem Kündigungsschreiben aus der Sicht des eines objektiven Klägers gem. §§ 133, 157 BGB zu entnehmen. Der Nachsatz des Klägers, das er kündigen müsse, da er mit seiner Familie einziehen möchte ist so zu verstehen, dass die Beklagte zur Verwirklichung dieses Vorhabens ausziehen muss, d.h. die Räumlichkeiten herausgeben muss. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger mit dem Schreiben lediglich seinen Zuzug angekündigt hat. Vielmehr ist dem Schreiben für jeden Dritten zu entnehmen, dass die Beklagte zum Auszug und zur Räumung aufgefordert ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 8.982,00 EUR festgesetzt.

Unterschrift

Eingangsportal des Amtsgerichts Leverkusen - Frau Rymel Selaimia - 11.05.2017