Kanzlei Feser

Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschl. v. 15.02.2017 - I-3 Wx 297/16 -

Mit einem Fall der sog. Grundbuchwäsche befasst sich das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 15.02.2017 - I-3 Wx 297/16 -).

15.02.2017

Oberlandesgericht Düsseldorf

3. Zivilsenat

Beschluss

I-3 Wx 297/16

beschlossen:

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Wert: 5.000,00 €

Gründe:

I.

Die beteiligten Eheleute wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags, das Grundstück der beteiligten Ehefrau im Wege der Umschreibung auf einem neu anzulegenden Grundbuchblatt einzutragen.

Die Beteiligte ist seit dem 21. Dezember 2012 als alleinige Eigentümerin des Grundstücks unter Abteilung I lfd. Nr. 2 mit der Bemerkung: „auf Grund Berichtigungsbewilligung“ im Grundbuch eingetragen. Zuvor war unter der laufenden Nr. 1 als Eigentümerin seit dem 11. August 1999 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den beteiligten Eheleuten eingetragen. Die Beteiligte hat das Grundstück zwischenzeitlich verkauft.

Aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 1. Dezember 2016 (1319/2016) ist am 8. Dezember 2016 für den Erwerber eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden. Ein Antrag auf Umschreibung des Eigentums ist bislang nicht gestellt worden.

Das vorliegende Grundbuchblatt ist am 11. August 1999 durch Übertragung von Blatt 948 angelegt worden.

Es enthält – außer der gelöschten Eintragung in Abteilung 1 Nr. 1 zum Eigentum der Eheleute als Gesellschafter bürgerlichen Rechts – in den Abteilungen II und III folgende Eintragungen, die zwischenzeitlich – durch Rötung gekennzeichnet – gelöscht wurden:

Zwangsversteigerungsvermerk vom 27. August 2008 in Abteilung II Nr. 1, gelöscht seit dem 11. April 2011;

Zwangssicherungshypotheken vom 7. März 2007 (20.416,93 €) sowie vom 3. September 2007 (21.021,99 €), Abteilung III Nrn. 6 und 7, gelöscht seit dem 18. Juli 2013 (Nr. 6), beziehungsweise seit dem 10. Mai 2012 (Nr. 7);

Grundschuld zu Gunsten der Volksbank Viersen (Abteilung III Nr. 5), eingetragen am 14. Januar 2002, gelöscht am 31. Mai 2010.

Aktuell sind Abt. III unter den laufenden Nrn. 1 - 4 sowie 8 weitere Grundschulden eingetragen, wobei die Grundschulden zu den Nummern 4 und 8 zu Gunsten der Eheleute E. und die Übrigen (Nrn. 1-3) zu Gunsten von Kreditinstituten bestellt wurden. Zur laufenden Nummer 1 finden sich Änderungsvermerke in Form von Teilungen [geteilt in 1a) und 1b)] sowie Abtretungen an andere Kreditinstitute.

Mit Schreiben vom 14. November 2016 beantragte die Beteiligte die Umschreibung des Grundstücks auf ein neues Grundbuchblatt. Alle gelöschten Eintragungen sollten nicht (!) in dem neuen Grundbuchblatt aufgeführt werden. Der Beteiligte unterzeichnete den Antrag ebenfalls. Zur Begründung führte sie aus, dass der Grundbesitz in der Vergangenheit zur Besicherung von Geschäftsaktivitäten herangezogen worden sei. Sie habe ein Interesse daran, dass die Historie dieser Geschäftsbeziehungen und Auseinandersetzungen Dritten gegenüber nicht erkennbar werden könnten.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht diesen Antrag mit der Begründung zurückgewiesen, die Voraussetzungen für eine Umschreibung gemäß §§ 23, 28 GBV lägen nicht vor. Es folge jedoch der Ansicht von Böhringer (Rpfleger 1989, 309), wonach eine Grundbuchumschreibung (=Neufassung) ohne die gelöschten Zwangseintragungen aufgrund des informationellen Selbstbestimmungsrechts nach 5 Jahren gerechnet von der letzten Löschung gerechtfertigt sei (sog. Grundbuchwäsche). Da eine Umschreibung nur hinsichtlich sämtlicher Eintragungen in Betracht komme, sei insoweit auf die letzte Löschung, nämlich diejenige vom 18. Juli 2013 abzustellen. Die Frist von 5 Jahren laufe damit am 18. Juli 2018 ab.

Dagegen wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 28. November 2016, zu deren Begründung sie vorbringen, die Zurückweisung des Antrags sei unbillig. Die Zwangseintragungen seien von Gläubigern als Druckmittel zur Beilegung von Streitigkeiten eingesetzt worden. Da die Streitigkeiten zwischenzeitlich beigelegt seien, bestehe ein wirtschaftliches Interesse daran, dass die Eintragungen aus dem Grundbuch nicht mehr hervorgingen. Potentielle Kaufinteressenten pflegten hieraus ungerechtfertigte Vorteile für ihre Verhandlungsposition herzuleiten. Da Nachteile für den Verkäufer nicht ausgeschlossen werden könnten, sei eine Frist von 5 Jahren unangemessen und eine Umschreibung bereits nach 3 Jahren in dem hier zu betrachtenden Einzelfall gerechtfertigt.

Nach Hinweis des Grundbuchamtes auf den Kaufvertrag vom 1. Dez. 2016 haben die Beteiligten geltend gemacht, der Kaufvertrag sei mit einem im Raum Düsseldorf unternehmerisch tätigen Käufer geschlossen worden, der keine Fremdmittel benötige und daher – bislang – den Grundbuchinhalt nicht kenne. Künftige Nachteile seien hingegen nicht ausgeschlossen. Der Beteiligte sei langjähriger Projektentwickler für Gewerbeimmobilien und in der Branche sehr bekannt. Daher besäßen die Eintragungen der Zwangsmaßnahmen besondere Relevanz. Er sei daran interessiert, dass die gelöschten Zwangssicherungshypotheken und der gelöschte Zwangsversteigerungsvermerk nicht in der Öffentlichkeit bekannt gegeben würden. Das informationelle Selbstbestimmungsrecht gebiete eine Umschreibung bereits jetzt.

Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie mit Beschluss vom 20. Dezember 2016 dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist nach Nichtabhilfe bei dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO. Sie ist statthaft, § 71 Abs.1 GBO, insbesondere unterliegt sie nicht den Beschränkungen des § 71 Abs. 2 GBO.

Gegen die Zurückweisung seines als Anregung aufzufassenden Antrages ein Grundbuchblatt umzuschreiben, steht dem Antragenden das Recht zur Beschwerde zu (Meikel-Bötticher, Grundbuchordnung, 10. Aufl. 2009, § 28 GBV Rdz. 12).

Zugunsten der Beteiligten mag unterstellt werden, dass sie beschwerdebefugt sind. Diese Frage stellt sich hinsichtlich der Beteiligten wegen des zwischenzeitlichen Verkaufs des Grundstücks und hinsichtlich des Beteiligten, weil er – mangels Eigentum – allenfalls mittelbar in seinen geschäftlichen Interessen betroffen ist.

Auch wenn man die Beschwerdebefugnis unterstellt und von der Zulässigkeit der Beschwerde ausgeht, hat sie in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat es im Ergebnis zu Recht abgelehnt, ein neues Grundbuchblatt anzulegen.

Die Voraussetzungen, unter denen nach der Grundbuchverfügung (GBV) ein Grundbuchblatt umgeschrieben werden muss oder nach dem Ermessen des Grundbuchamtes umgeschrieben werden kann, sind in den §§ 23, 28 GBV geregelt. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Grundbuchamt zu Recht und mit zutreffender Begründung verneint. Dagegen wendet sich die Beschwerde auch nicht.

Eine Umschreibung des Grundbuchblattes zum Zweck der Beseitigung überholter Zwangseintragungen kommt nicht in Betracht.

Der Senat hat sich bereits in der Vergangenheit mehrfach mit den Fällen der sog. Grundbuchwäsche befasst und entschieden, dass – bei ordnungsgemäß zustande gekommenen Eintragungen – ein Anspruch auf Umschreibung eines Grundbuchblattes, damit gelöschte Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungsvermerke oder Zwangshypotheken nicht mehr aus dem Grundbuch hervorgehen, nicht besteht (NJW 1988, 975; FGPrax 1997, 83; offengelassen in FGPrax 2016, 50). Daran hält er nach Prüfung fest.

Vereinzelte Stimmen in der Literatur (Holzer, in BeckOK GBO, § 3, Rdz. 8; Böhringer RPfleger 1989, 309 [312]; Meikel-Böhringer a.a.O., § 28 GBV, Rdz. 10) vertreten zwar die Auffassung, aus dem informationellen Selbstbestimmungsrecht könne sich ein Anspruch auf das Anlegen eines neuen Grundbuchblattes ergeben, weil der Eigentümer durch eine zeitlich unbegrenzte Zwangseintragung unverhältnismäßig benachteiligt werde, wenn Dritte von diesen Eintragungen im Rahmen einer Grundbucheinsicht erführen.

Dem steht die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur gegenüber, wonach im Regelfall einer ordnungsgemäßen Eintragung eine Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt grundsätzlich nicht in Betracht kommt, sondern allenfalls dann zulässig sei, wenn die in Rede stehende Zwangseintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen wurde und dadurch schutzwürdige Interessen des Betroffenen verletzt wurden (vgl. OLG Köln FGPrax 2015, 249 [12]; OLG Sachsen-Anhalt FGPrax 2014, 54 [13] und FGPrax 2013, 106; OLG Celle FGPrax 2013, 146 [4]; OLG Jena NJOZ 2013, 922; BayObLG NJW-RR 1993, 475 - offengelassen; OLG Frankfurt NJW 1988, 976; Demharter, Grundbuchordnung, 30. Aufl., § 3, Rdz. 12 m.w.N.; Keller/Munzig-Eickmann Grundbuchrecht, 7. Aufl. 2015, § 28 GBV, Rdz. 3; Schöner/Stöber, HRP Grundbuchrecht, 15. Aufl., 2013, Rdz. 613a; Wilsch, in BeckOK GBO, § 12, Rdz. 102; Heinze ZfIR 2013, 375).

Dass die hier in Rede stehenden Grundbucheintragungen unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften zustande gekommen sind, kann nicht festgestellt werden. Die Behauptung der Beteiligten, „für die belasteten Eintragungsvermerke“ hätten „die gesetzlichen Voraussetzungen“ gefehlt, sie seien nicht ordnungsgemäß und unter Verletzung gesetzlicher Grundlagen vorgenommen worden, ist substanzlos. Dass die Eintragungen möglicherweise (bloße) Druckmittel sein sollten, macht sie nicht rechts- oder gesetzeswidrig.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Eintragungen materiell-rechtlich nicht gerechtfertigt gewesen wären. Das machen die Beteiligten wohl nicht einmal geltend.

Ob und inwieweit in den vorstehenden Fällen die Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt in Betracht käme, kann daher dahinstehen.

Im Regelfall einer – wie hier – ordnungsgemäßen Eintragung ergibt sich auch aus den Grundrechten kein Anspruch auf Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt (so auch schon Senat in NJW 1988, 975).

Das aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht der Art. 1 Abs. 1 und 2, 2 Abs. 1 GG abgeleitete Recht auf informationelle Selbstbestimmung (BVerfG NJW 1984, 422) besteht gerade nicht schrankenlos, Der Einzelne muss Einschränkungen dieses seines Rechts im überwiegenden Allgemeininteresse, auf gesetzlicher Grundlage und unter strikter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Gebots der Normenklarheit hinnehmen (BVerfG NJW 1988, 3009; BayObLG NJW-RR 1993, 475).

Danach ist abzuwägen zwischen dem Allgemeininteresse an der Offenlegung des Grundbuchs und der Grundakten für bestimmte Personen unter bestimmten Voraussetzungen, auch soweit es sich um bereits abgeschlossene, nicht mehr aktuelle Rechtsvorgänge handelt, und dem persönlichen Interesse des Betroffenen daran, dass die offensichtlich erledigten, für seine Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit aber weiterhin schädlichen früheren Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Grundbuch nicht mehr ersichtlich sind. Die Abwägung muss zugunsten des Allgemeininteresses ausfallen. Das Bundesverfassungsgericht hat in der zitierten Entscheidung ein Recht des Schuldners verneint, trotz der vollen Befriedigung des den Konkursantrag stellenden Gläubigers die Löschung und Unkenntlichmachung seines Namens in dem Schuldnerverzeichnis des Konkursgerichts zu verlangen. Das Recht des Betroffenen, die Umschreibung des Grundbuchblatts zu verlangen, um einen früheren Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerk oder eine frühere Zwangssicherungshypothek unkenntlich zu machen, muss in gleicher Weise verneint werden. Die Umschreibung nur aus diesem Grund wäre mit Aufgabe und Bedeutung des Grundbuchs für den Rechtsverkehr nicht vereinbar; es kann diese Aufgabe nur erfüllen, wenn es über gegenwärtige und vergangene Rechtsverhältnisse an dem Grundstück zuverlässig Auskunft gibt. Die früheren Eintragungen bleiben auch nach ihrer Löschung bedeutsam, vor allem für einen möglichen Kreditgeber des Grundstückseigentümers; sie dienen damit weiterhin dem Schutz des Rechtsverkehrs (BayObLG a.a.O.; Senat NJW 1988, 975 und FGPrax 1997, 83).

Die vorstehenden Erwägungen gelten auch für die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG und den Gleichbehandlungsgrundsatz des Art. 3 GG. Hierzu hat der Senat schon in NJW 1988, 975 ausgeführt:

„Auch die Eigentumsgarantie, Art. 14 GG, erfordert weder als Institutsgarantie noch als Individualgarantie eine Beschränkung des Einsichtsrechts in das Grundbuch in dem Sinn, dass nur diejenigen Eintragungen, die den gegenwärtigen Rechtszustand wiedergeben, einschließlich der vorliegenden Eintragungsanträge und die dazu gehörigen Urkunden zur Kenntnis genommen werden dürften. Vielmehr würde der Immobiliarrechtsverkehr erschwert und verunsichert, soweit die Beteiligten von Informationen aus dem weitgehend Richtigkeit gewährleistenden öffentlichen Register abgeschnitten und auf persönliche Auskünfte und sonstige Recherchen verwiesen würden. Dem Schutz, aber auch der sozialen Funktion des Eigentums wäre eine solche Entwicklung nicht dienlich.

Nach Meinung des Senats ist es entgegen der Auffassung des LG auch nicht nach Art. 3 GG geboten, den Grundeigentümer hinsichtlich gelöschter Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke oder etwa gelöschter Zwangshypotheken dem im Schuldnerverzeichnis eingetragenen Schuldner gleichzustellen (vgl. Schiffhauer, Rpfleger 1978, 405; Vollkommer, Rpfleger 1982, 2), denn typischerweise sollen mit der Beleihung von Grundbesitz erheblich höhere Risiken abgesichert werden als bei der Einräumung persönlicher Kredite.

Nach alledem kann die von der Eigentümerin beantragte Umschreibung des Grundbuchblattes nach geltendem Recht nicht verlangt werden (ebenso LG Köln, MittRhNotK 1984, 247). Ob eine den betroffenen Grundstückseigentümern günstigere Regelung zu treffen ist, muss nach Meinung des Senats dem Gesetzgeber überlassen bleiben (vgl. auch Steiner-Hagemann, 19. Aufl., § ZVG § 19 ZVG Rdnr. 20.“

Daran hält er nach Prüfung fest. Insbesondere der Gesichtspunkt, dass es Aufgabe des Gesetzgebers wäre, eine für die betroffenen Grundstückseigentümer günstigere Regelung zu treffen, hat seitdem noch größere Bedeutung gewonnen. Denn über fast 30 Jahre bis heute ist der Gesetzgeber hier nicht tätig geworden, so dass er offenbar einen besonderen Schutz des Grundstückseigentümers gerade nicht für geboten hält.

Letztlich würde durch die Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt das von den Beteiligten erstrebte Ziel ohnehin nicht erreicht werden können. Denn die interessierten Verkehrskreise könnten und würden nach einer solchen Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt ihr Einsichtsrecht auch für das Grundbuchblatt ausüben können und dürfen, aus dem der neue Bestand umgeschrieben wurde (OLG Köln FGPrax 2015, 249, Rdz. 12; so auch schon Senat FGPrax 1997, 83).

Durch das Verschlechterungsverbot ist der Senat nicht gehindert, zu entscheiden, wie geschehen. Denn das Grundbuchamt hat das Begehren der Beteiligten insgesamt zurückgewiesen; es kommt nicht darauf an, dass es zugleich mitgeteilt hat, es halte eine Umschreibung des Grundbuchs nach Ablauf von fünf Jahren für gerechtfertigt; zumal es den Beteiligten aus Rechtsgründen nicht verwehrt ist, trotz der heutigen Entscheidung des Senates demnächst erneut ein gleichlautendes Begehren zu formulieren.

Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht, da sich die Tragung der Gerichtskosten durch die Beschwerdeführer bereits aus dem Gesetz ergibt (§§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG) und die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten ausscheidet, weil am Beschwerdeverfahren nur die Beteiligten teilgenommen hat.

Den Wert hat der Senat nach dem von ihm geschätzten wirtschaftlichen Interesse der Beteiligten festgesetzt, §§ 61 Abs. 1 Satz 1, 36 Abs. 1 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Zwar ist die Frage der Zulässigkeit einer Umschreibung auf ein neues Grundbuchblatt nicht gänzlich unumstritten. Allerdings sind abweichende (Literatur-)Meinungen vereinzelt geblieben und entspricht die hier vorliegende Entscheidung soweit ersichtlich der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. auch OLG Köln FGPrax 2015, 249, Rdz 16).